La Junta de Ajustes a la Zonificación (BZA, por sus siglas en inglés) consta de siete (7) miembros de la junta designados por cada Comisionado del Distrito y un miembro general designado por la Alcaldesa. La BZA hace recomendaciones a la Junta de Comisionados del Condado (BCC, por sus siglas en inglés) sobre Excepciones Especiales, Discrepancias y Apelaciones de la Decisión del Gerente de Zonificación.
Cronograma de Audiencias Públicas de la Junta de Ajustes a la Zonificación*
Importante: debido a plazos legales no hay excepciones para estas fechas límites. Se recomienda encarecidamente no esperar hasta la fecha límite de presentación que figura a continuación para enviar su solicitud ya que es probable que sea necesario someter su solicitud a revisión. Si es necesario realizar una revisión, su solicitud se postergará para el próximo mes. Importante: a partir del 1 de enero de 2023, se requiere una reunión con el personal al menos dos semanas antes de la fecha límite de solicitud.
Los resultados de las reuniones de la Junta de Ajustes a la Zonificación se adjuntan a las notificaciones originales de las reuniones en el Calendario del Condado. También se puede acceder a las actas de la reunión de la BZA a través de la página de las Juntas de Asesoramiento .
Las discrepancias son obligatorias si necesita desviarse de las provisiones de la ordenanza de zonificación. Las discrepancias se relacionan con requisitos de linderos, tamaño de lotes y fachadas, pero no incluyen el uso o la estructura actual. (Las Discrepancias de Uso están prohibidas). Debe demostrar que el daño afecta solo a su propiedad y no a las demás propiedades del mismo distrito de zonificación. Cada Discrepancia debe cumplir con los criterios que figuran a continuación.
Criterios de Discrepancias | PDF
Existen condiciones y circunstancias especiales que corresponden exclusivamente a la tierra, estructura o edificio involucrado y que no afectan a otras tierras, estructuras o edificios en el mismo distrito de zonificación. Las violaciones a la zonificación o falta de conformidad en propiedades del vecindario no es motivo suficiente para la aprobación de una discrepancia en la zonificación propuesta.
Las condiciones y circunstancias especiales no son consecuencias de las acciones del solicitante. Un daño propio o autoimpuesto no justificará una discrepancia en la zonificación (es decir, cuando el solicitante por sus propios medios genera un daño que afirma que existe, no tiene derecho a una ayuda).
La interpretación literal de las disposiciones incluidas en este Capítulo privaría al solicitante de los derechos que comúnmente gozan otras propiedades en el mismo distrito de zonificación conforme a los términos de este Capítulo y serían innecesarios e inapropiados para el solicitante. La pérdida financiera o competencia comercial o adquisición de propiedades con la intención de construir violando las restricciones de este Capítulo no será motivo suficiente para la aprobación o el rechazo.
La discrepancia de zonificación aprobada es la discrepancia mínima que permitirá el uso razonable de la tierra, edificio o estructura.
La aprobación de la discrepancia de zonificación concordará con el propósito de las Regulaciones de Zonificación y dichas discrepancias de zonificación no serán perjudiciales para el vecindario ni serán nocivas para el bienestar público.
El Código del Condado incluye ciertos usos que estarán permitidos solo en caso de excepciones especiales. Las solicitudes para excepciones especiales siguen el mismo proceso que las discrepancias, la solicitud la estudia la BZA y ésta hace una recomendación a la BCC para su aprobación final. Cuando la BZA toma una decisión, determina si el uso solicitado se considera compatible con el área y los usos de su entorno. La BZA puede imponer restricciones y condiciones como parte de su recomendación. Cada excepción especial debe cumplir con los criterios que figuran a continuación.
Criterios de Excepciones Especiales | PDF
Analizar la coherencia con los objetivos, las metas y las políticas del Plan Global.
Analizar si el uso propuesto es similar y compatible con el área cirucndante.
Analizar el uso propuesto y si no impacta de manera negativa en el área cirundante.
Analizar si el uso propuesto cumple con los estándares de desempeño del distrito.
Analizar si las actividades propuestas en la propiedad que no generarían ruidos, vibraciones, polvos, olores, resplandor ni calor son similares a la mayoría de los usos permitidos en el distrito de zonificación.
Analizar si el uso propuesto cumplirá con el Código de Paisajismo y áreas verdes requeridas, si corresponde.
Zoning Division E-mail: BZA@ocfl.net Teléfono: 407-836-3111 Para consultar el estado de su solicitud puede visitar la sección de Procesamiento Rápido para la Revisión de Zonificación del Condado de Orange.