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Junta de Ajustes a la Zonificación (BZA)

Excepciones Especiales y Discrepancias

Objetivo del Comité

La Junta de Ajustes a la Zonificación (BZA, por sus siglas en inglés) consta de siete (7) miembros de la junta designados por cada Comisionado del Distrito y un miembro general designado por la Alcaldesa. La BZA hace recomendaciones a la Junta de Comisionados del Condado (BCC, por sus siglas en inglés) sobre Excepciones Especiales, Discrepancias y Apelaciones de la Decisión del Gerente de Zonificación.

ENMIENDAS AL CÓDIGO PROPUESTAS

Hay algunas enmiendas al código que están programadas para adoptarse en el otoño de 2024, conocidas como Orange Code, con la simultánea Vision 2050 actualización del Plan Integral. Orange Code constituirá las nuevas normas de desarrollo territorial que se centran en parámetros de planeamiento y normas según el contexto.

ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN EN CURSO

Una Ordenanza El 21 de mayo de 2024, la Junta de Comisionados del Condado adoptó una Ordenanza por la que se promulgaba una suspensión temporal de hasta seis meses para el procesamiento de Excepciones Especiales y otros derechos. La fecha de entrada en vigor de la suspensión temporal es el 28 de mayo de 2024. Por lo tanto, no se aceptarán solicitudes de Excepción Especial entre el 28 de mayo de 2024 y el 28 de noviembre de 2024. En este momento se seguirá aceptando la presentación de Variaciones. Sin embargo, la adopción del Código de Orange puede afectar a las Variaciones aprobadas.


Fechas de Presentación

Cronograma de Audiencias Públicas de la Junta de Ajustes a la Zonificación*

Reunión Previa a la Solicitud
Fecha Límite
Fecha Límite para las Solicitudes
Miércoles a las 3 p.m.
Fecha de Audiencia de la BZA
Cámaras BCC
Fecha Límite de Apelación
Viernes a las 3 p.m.*
Fecha de Audiencia de la BCC
Recomendaciones
de la BZA*
30 de agosto de 2023 Septiembre 13, 2023 2 de noviembre de 2023 17 de noviembre de 2023 28 de noviembre de 2023
Septiembre 27, 2023 11 de octubre de 2023 Diciembre 7, 2023 Diciembre 26, 2023 9 de enero de 2024
25 de octubre de 2023 8 de noviembre de 2023 4 de enero de 2024 19 de enero de 2024 23 de enero de 2024
22 de noviembre de 2023 Diciembre 13, 2023 Febrero 1, 2024 Febrero 16, 2024 Febrero 20, 2024
Diciembre 27, 2023 10 de enero de 2024 7 de marzo de 2024 22 de marzo de 2024 26 de marzo de 2024
31 de enero de 2024 Febrero 14, 2024 4 de abril de 2024 19 de abril de 2024 23 de abril de 2024
Febrero 28, 2024 13 de marzo de 2024 2 de mayo de 2024 17 de mayo de 2024 21 de mayo de 2024
27 de marzo de 2024 10 de abril de 2024 6 de junio de 2024 21 de junio de 2024 18 de junio de 2024
24 de abril de 2024 8 de mayo de 2024 Miércoles 3 de julio de 2024* Jueves 18 de julio de 2024* 30 de julio de 2024
29 de mayo de 2024 12 de junio de 2024** 1 de agosto de 2024 16 de agosto de 2024 27 de agosto de 2024
26 de junio de 2024 10 de julio de 2024** Septiembre 5, 2024 Septiembre 20, 2024 Septiembre 24, 2024
24 de julio de 2024 14 de agosto de 2024** 3 de octubre de 2024 18 de octubre de 2024 29 de octubre de 2024
28 de agosto de 2024 Septiembre 11, 2024** 7 de noviembre de 2024 22 de noviembre de 2024 Diciembre 3, 2024
Septiembre 25, 2024 19 de octubre de 2024** Diciembre 5, 2024 Diciembre 20, 2024 7 de enero de 2025

**Tenga en cuenta que los plazos son solo para las Variaciones. Las Excepciones Especiales no serán aceptadas después del 27 de mayo de 2024, por un período de seis meses, según la Ordenanza de Zonificación en Progreso aprobada por la BCC el 21 de mayo de 2024.


Importante: debido a plazos legales no hay excepciones para estas fechas límites. Se recomienda encarecidamente no esperar hasta la fecha límite de presentación que figura a continuación para enviar su solicitud ya que es probable que sea necesario someter su solicitud a revisión. Si es necesario realizar una revisión, su solicitud se postergará para el próximo mes. Importante: Todas las excepciones especiales requieren de una Reunión Previa a la Solicitud. Se requiere una reunión con el personal al menos dos semanas antes de la fecha límite de solicitud. No es obligatorio realizar una reunión para las variaciones, pero puede solicitarse una.

Reuniones / Resultados de Reuniones

Los resultados de las reuniones de la Junta de Ajustes a la Zonificación se adjuntan a las notificaciones originales de las reuniones en el Calendario del Condado. También se puede acceder a las actas de la reunión de la BZA a través de la página de las Juntas de Asesoramiento .

Variaciones

Las discrepancias son obligatorias si necesita desviarse de las provisiones de la ordenanza de zonificación. Las discrepancias se relacionan con requisitos de linderos, tamaño de lotes y fachadas, pero no incluyen el uso o la estructura actual. (Las Discrepancias de Uso están prohibidas). Debe demostrar que el daño afecta solo a su propiedad y no a las demás propiedades del mismo distrito de zonificación. Cada Discrepancia debe cumplir con los criterios que figuran a continuación.

Criterios de Discrepancias | PDF

Existen condiciones y circunstancias especiales que corresponden exclusivamente a la tierra, estructura o edificio involucrado y que no afectan a otras tierras, estructuras o edificios en el mismo distrito de zonificación. Las violaciones a la zonificación o falta de conformidad en propiedades del vecindario no es motivo suficiente para la aprobación de una discrepancia en la zonificación propuesta.

Las condiciones y circunstancias especiales no son consecuencias de las acciones del solicitante. Un daño propio o autoimpuesto no justificará una discrepancia en la zonificación (es decir, cuando el solicitante por sus propios medios genera un daño que afirma que existe, no tiene derecho a una ayuda).

Las condiciones y circunstancias especiales no son consecuencias de las acciones del solicitante. Un daño propio o autoimpuesto no justificará una discrepancia en la zonificación (es decir, cuando el solicitante por sus propios medios genera un daño que afirma que existe, no tiene derecho a una ayuda).

La interpretación literal de las disposiciones incluidas en este Capítulo privaría al solicitante de los derechos que comúnmente gozan otras propiedades en el mismo distrito de zonificación conforme a los términos de este Capítulo y serían innecesarios e inapropiados para el solicitante. La pérdida financiera o competencia comercial o adquisición de propiedades con la intención de construir violando las restricciones de este Capítulo no será motivo suficiente para la aprobación o el rechazo.

La discrepancia de zonificación aprobada es la discrepancia mínima que permitirá el uso razonable de la tierra, edificio o estructura.

La aprobación de la discrepancia de zonificación concordará con el propósito de las Regulaciones de Zonificación y dichas discrepancias de zonificación no serán perjudiciales para el vecindario ni serán nocivas para el bienestar público.

Excepciones Especiales


El Código del Condado incluye ciertos usos que estarán permitidos solo en caso de excepciones especiales. Las solicitudes para excepciones especiales siguen el mismo proceso que las discrepancias, la solicitud la estudia la BZA y ésta hace una recomendación a la BCC para su aprobación final. Cuando la BZA toma una decisión, determina si el uso solicitado se considera compatible con el área y los usos de su entorno. La BZA puede imponer restricciones y condiciones como parte de su recomendación. Cada excepción especial debe cumplir con los criterios que figuran a continuación.

Criterios de Excepciones Especiales | PDF

Analizar la coherencia con los objetivos, las metas y las políticas del Plan Integral.

Analizar si el uso propuesto es similar y compatible con el área cirucndante.

Analizar el uso propuesto y si no impacta de manera negativa en el área cirundante.

Analizar si el uso propuesto cumple con los estándares de desempeño del distrito.

Analizar si las actividades propuestas en la propiedad que no generarían ruidos, vibraciones, polvos, olores, resplandor ni calor son similares a la mayoría de los usos permitidos en el distrito de zonificación.

Analizar si el uso propuesto cumplirá con el Código de Paisajismo y áreas verdes requeridas, si corresponde.

Contáctenos

Zoning Division (División de Zonificación)

email: BZA@ocfl.net
Teléfono: 407-836-3111

Para consultar el estado de su solicitud puede visitar la sección de Procesamiento Rápido para la Revisión de Zonificación del Condado de Orange.